理財實驗室｜買房篇｜房貸成數的秘密
房貸成數、能貸多少？ 沒準備好可能少貸幾百萬！
想買房前，先好好認識房貸~
實用資訊先收藏起來慢慢看📝
申請房貸是一個耗時繁瑣的過程，需要考慮的因素也很多。建議你現在就開始做功課，多方了解相關資訊，並選擇兩三間銀行培養往來紀錄，切莫等到要買房前，才要談就來不及囉！
房貸貸多少？怎麼算？
首先房貸額度並不是以房屋的「成交價」來計算貸款成數，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。假設你欲購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑價只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸房貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑價） × 0.8（成數）= 720萬元（額度）目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
在哪買房比較好貸款
⚠️影響房貸成數的條件
1.物件座落縣市和地段
2.物件坪數（小套房條件較差）
3.物件屋齡（除台北市以外，30年屋齡是分水嶺）
4.個人信用分數與銀行貢獻度
5.物件週邊有無嫌惡設施
6.是否首購（第一屋房貸）
⚠️避免房貸成數不足
看房前先透過實價登錄了解物件的周邊成交行情，近半年的交易總價＆單價相當有參考性，再利用線上鑑價或是請平時有往來或欲申請房貸的銀行，進行鑑價（通常需2~3天工作日），或是利用銀行提供的線上快速鑑價功能，若鑑價跟可能的成交價的格差距越小，越能貸到完整的8成房貸額度喔！
並且要維持自己的信用評分，至少要650~700分以上，同時沒有其他房貸、信貸、車貸、負債（負債收支比小於70%）
⚠️拉高成貸小撇步
由於近年疫情＋ＱＥ＋通膨的影響，因此銀行鑑價是有可能跟不上近半年的成交價的，萬一無法直接談到八成的房貸也別慌，除了將自備款提高至3成左右，還可以搭配以下的方式拉高房貸授信的額度：
- 提高其他收入、財力證明
- 增加擔保人、擔保品
- 自願提高利率
- 搭配裝潢貸款、信用貸款
⚠️保值房有哪些關鍵？
- 區域內有重大建設或就業機會
所有重大建設中，以「交通建設」＆「產業園區」最能夠帶動房價上漲，這區通常就是買房未來保值的最佳首選，如林口機捷、青埔高鐵、新竹科學園區、南港軟體園區就是近年不段增幅的區域 - 生活機能方便的成熟商圈 成熟商圈的形成，不是1-2年就可以發展起來的，所以相對能取代的地方就少，原生買盤需求就相堆多，不一定有增值性，但有一定保值性。
- 滿額學校或明星學校的學區 滿額學校附近的房子非常搶手，甚至前3年就要做好入戶籍的準備，常見的明星學區，通常都會有套房小兩房為主的物件交易
⚠️給有房買房的你，房屋保值九宮格，你有幾個？
* 地段好：精華區附近、熱鬧商圈附近、市區與市中心。
* 格局好：通風採光好，坐北朝南，格局方正。
* 景觀好：面公園、學校、林蔭大道、前陽台有景觀。
* 學區好：附近有熱門明星學校、滿額學校。
* 交通好：附近有捷運站、火車站、高鐵站、交流道等
* 機能好：眾多商店、便利商店、民生消費店家
* 環境好：有公園、靜巷、運動場、圖書館
* 管理好：有警衛管理員、管理費確實運用、社區維護佳
* 車位好：坡道平面車位佳，不要機械車位
