理財實驗室｜買房篇｜買房好還是租房好
租房享樂？買房背債？房租$12,000也能夠買房？
有開始考慮買房了嗎？
最近跟同事閒聊之間，開始會討論到對於買房的想法，可能是大家都工作也好幾年了，已經有些人開始在看房，有些則是看到房價就覺得完全沒希望。
還沒買房前，在台北一直都是租房子住，因為租金負擔比房貸輕鬆，
不但能租在捷運站附近或交通便捷的地點，還能跟著工作搬家、不用擔心維修等問題。
然後這樣的租屋人生也超過了十五年，隨著我創業和收入的穩定，
加上這兩三年因疫情影響生活方式的改變，開始意識到有房的重要性跟好處。
雖然租房不用頭期款，房租比房貸負擔也相對輕鬆，但是每個月支付給房東的房租，等於是幫房東繳房貸，讓房東的財富持續增長，卻無法增加個人資產。
同樣的房租其實能買房？
以我自身為例，租屋已經超過15年，付出的租金每月平均$12,000，累積至少超過200萬！！已經是可以當作雙北小套房的頭期款，或非雙北兩房了。
若以一樣的租金回推，等同的「房貸利息」支出的房屋總價為多少呢？
以房貸利率2%，每月利息$12,000計算，可回推總價720W的套房或兩房， 這是最粗略簡單的算法：（$12000*12）/0.02=$7,200,000
利息繳多少？購物力試算
房貸為每期平均固定本息總和攤還，而本息其中的本金會累積越還越多， 利息則會越來越少，所以利息其實並非是一直固定於$12,000的，因此接下來先抓出房貸繳款期間的總利息並平均後，再依照$12,000租金去加權計算平均利息等同的房價。 而國人平均10~15年換一次房，一生換房3~4次、就算是30年的房貸，其實多數人都在房貸尚未全額繳清時，就已經售出換屋了，會加上分10、20、30年做個簡單試算比較 房貸利息回推總價試算表。
總價$720w，房貸30年，無寬限，利率2%，分繳款年數不同，對比租金$12,000（利息購買力）之下購屋總價的差異 ：
- 只繳完10年房貸後換屋，總利息為$1,939,435 平均每期利息：$1,949,435/120期=$10,451 可負擔總價：12,000/10,451*720W=826.7W
- 只繳完20年房貸後換屋，總利息為$2,079,250 平均每期利息：$2,079,250/240期=$8,664 可負擔總價：$12,000/$8,664*720W=997.2W 3.
- 全繳完30年房貸，不換屋，總利息為$2,380,476 平均每期利息：$2,380,476/360期=$6,612 可負擔總價：$12,000/$6,612*720W=1,306.7W。
以房租$12,000對比，依照預計持有時間長短的不同，換算實際房貸利息購買力，總價約落在720~1300W，是不是突然覺得買房好像也沒有那麼遙不可及了呢？
買房ｖｓ租房優缺點
租房和買房都有各自的優點和缺點，需要視個人經濟能力、生活方式、以及長遠的計畫做考量，但當房租（或孝親費）支出到一定的金額後，若已經有足夠的頭期款，或家人可以協助的前提下，我會建議可以評估看看以買房替代租屋。
前2~3年可以搭配寬限期來緩衝突然的房貸壓力，利用這時間提高工作收入跟強迫儲蓄，一旦開始擁有自己的第一間房的時候，對於理財的觀念跟思考也會跟著改變喔。
